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最近一段时间，房地产行业连续出台利好消息。房子以旧换新、解除住房限购、买房送户口等等。还有一个重磅利好，地方政府直接下场购买新房，帮助房地产去库存。
政府直接买房，算得上是房地产救市的终极手段，这个办法能不能力挽狂澜？这些政策，都会有什么影响？今天，我就把关于房子的几个问题一次性讲明白。
第一个问题，房价跌了多少？据统计，自2021年以来，北京下跌了20%，上海下跌了23%，广州下跌了21%，深圳下跌了35%，个别楼盘有差异，但是整体上都跌回到了2016年的水平。四大一线城市里面，深圳跌幅最大，那是因为深圳当年炒房炒的最厉害，加杠杆加的最凶。目前，房地产还没有止跌的信号。二三线城市也是差不多的。当年涨的厉害的、杠杆用的高的，跌的幅度就大一些。相反，一些小县城的房价还比较坚挺。主要原因就是，小县城的房子大多数是买来住的，不是用来炒的，换手率没有那么高。其次，小县城的城市化还在继续，乡镇人口减少，很多乡镇的学校搬迁到县城，老百姓为了孩子上学，就只能到县城买房。农民进城买房稳住了小县城的房价。
第二个问题，解除限购有没有用？买房送户口有没有用？不少城市放开限购后，二手房挂牌数量迅速增加，想卖房的人太多，接盘侠又太少。短期内，房地产交易量会增加，但是房价很难涨起来。大城市放开户口，放开住房限购，虹吸效应会加强。省会城市周边的三四五线小城市，人口会加快流出，小县城房地产的流动性会进一步下降。
第三个问题，房子以旧换新的政策有没有用？有用，可以帮助那些想改善的人，帮助他们把手里的旧房子卖了，再加点钱去买新房子。如果你只是想卖旧房子，想套现离场，这个政策帮不了你。这个政策的目的是只进不出，钱不能流出房地产。
第四个问题，政府直接下场买房，能不能提升房价？政府买房的目的是去库存，帮助房地产企业解决债务问题，避免连环暴雷、大面积暴雷。政府花钱把房子收过来，改造成廉租房，会加大住房供应，肯定会影响二手房的价格，也会影响房租的价格。买房子、租房子的人就那么多，房子供应量大了，老百姓的选择也就多了，价格就会松动。
第五个问题，房价要跌到什么程度？以后的房子会越来越多，房子失去金融属性，房子就是用来住的，房子的租金水平，就会反映出房子的真实价值。有一个指标很重要，那就是房子的租金收益率。假如一个房子价值100万，每年租出去能收到3万元租金，租金收益率就是3%，目前，香港的很多房子租金收益率都在3%左右。我们内地大多数房子的租金收益率还是低了一点。明天，超长期特别国债就会发行，大概年利率也是3%左右。由于现在市场上，各种资产的回报率，普遍都不高，所以，超长期特别国债可能会比较抢手。如果房子的租金收益率也能达到3%左右，那大家也一样会去抢的。
第六个问题， 什么时候可以抄底？虽然过去房价跌了不少，但是目前还没有见底，二手房挂牌数量越来越多，根本就没人要，法拍房价格更低，也没人要。未来，房价下跌有可能会放缓，甚至有可能会有波动，但是很难改变中长期下行的趋势。如果房产税出台，还会再迎来一次暴跌。
给大家一个建议。如果你现在想买房，不管以后是涨还是跌，你就想拥有自己的房子，你能承受未来跌价的风险，那你就可以买，除此之外一律谨慎。记住，刚需是个伪命题，是开发商和中介忽悠你的，吃饭是刚需，买房子绝对不是刚需，租房子也可以住。如果我告诉你，房价明年还要再降20%，你买房子的时候会不会犹豫，如果你犹豫了，你就不是刚需。
从现在开始，要想办法让自己过的轻松一些，不要给自己施加太多的压力，不要贷款消费，不要超前消费。熬过这几年，以后的日子会越来越好。
我是爱聊天的俊哥，喜欢的关注点赞，我们下次接着聊。
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