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先介绍两个我之前的预测，目前都在逐渐实现中。
第一个是房屋贷款的利率将持续走低。
去年九月，我曾写文章预测，房贷利率将持续下降。这背后的原因是，经济增长面临的压力是一个持续的趋势，不会因人的意志而改变。为了推动经济增长，政府必须不断降低融资成本，资金成本的降低自然会带动房贷利率的下调，这是宏观经济环境所决定的。
显然，由于房地产市场比其他行业更为萎靡，为了推动房地产市场的平稳发展，其利率下调的幅度可能会更大。根据贝壳研究院的数据，三月份全国百城首套房贷的平均利率为3.59%，已经比LPR（贷款市场报价利率）低0.36个百分点。因此，我们见到越来越多的城市开始突破央行规定的“LPR-20BP”下限，由市场决定利率水平。
此外，我在那篇文章中还预测了，目前的房贷利率仍然偏高，未来可能进一步下降至2%甚至1%的水平，像日本普遍的几分之一或1%的利率也不是不可能的。这需要时间，但这是一个明显的趋势，这也是我一直强调购房时选择浮动利率的原因。
另一个预测是黄金价格将持续上升。
2月20日和3月2日，我连续发表文章，强调持有黄金的重要性。原因很简单，全球货币供应量自2012年以来增加了一倍，而黄金价格只增长了50%，这种不同步最终会被调整。黄金与各国货币之间有固定联系，其价值终将得到体现。同时，俄乌冲突和中东局部战争反映的是世界大国之间的竞争，这种状况不会轻易结束，乱世中黄金自然显得更为可贵。
可以看到，包括印度在内的多国央行连续九个月增加黄金储备，仅2月份就购入19吨黄金，包括我国在内，都是黄金的净买家。政府都在增持黄金，没有理由不看好黄金。因此，当黄金价格一度突破2000美元/盎司时，虽有人担心是否会回调，实际上市场预期黄金价格有望达到3000美元/盎司（目前已经站上了2300美元/盎司）。
有人可能会问，为什么在谈房市时要提黄金？
两者其实有内在联系。本质上，人们购买黄金是为了对抗货币超发，这意味着尽管货币增加了很多，但并没有流入房地产市场。为了抗通胀，人们不得不选择购买黄金。这就像水池有两个出口A和B，黄金从A口流出，B口的水量自然就少了。这是有数据支持的：
克而瑞研究中心的数据显示，今年第一季度前100家房企的销售额同比下降了47.5%，几乎90%的房企业绩同比都有所下滑，超过50%的下降幅度的企业达到了52家。与2023年同期相比，房企的销售业绩普遍呈现下滑趋势。原本以为2023年房市已经够难，没想到2024年的情况更加严峻，这还是在众多支持优化房市政策的基础上的结果。
这些数据清晰明了，大家都知道销售情况不好，那为什么还要着急买房呢？不如等等再说。
实际上，房市还有另一个消息传出——是否还需要急于购房？
根据《中国房地产报》的报道，河南、安徽、四川等地的购房补贴难以兑现，官方也明确表示，受经济下行压力和财政运营困难等因素影响。这不是不想兑现，而是真的没有财政能力兑现。政府表示将尽最大努力解决这一问题，但并没有保证一定能解决，这背后的不确定性是巨大的。而山东日照近期推出的“以旧换新”政策，购房还能获得20%的补贴，看似诱人，但是否真能兑现仍是一个问题。
全国有超过百个城市推出了各种购房补贴政策，这些政策确实刺激了一部分需求，但现在的这种不确定性，可能会让人们因为补贴而出手买房吗？这种不兑现的做法可能会形成一个恶性循环。如果那些期待补贴来购房的人也失去了信心，那么房市的购买力还剩多少呢？
购房补贴难以兑现是我国房地产市场史上首次出现的现象，这实际上反映了两个现状：一是市场低迷，地方政府非常着急，确实很想激发购买力；二是真的没有财政余力了。这个问题确实很棘手，没钱怎么推动发展呢？媒体的评论也指出，不仅是地方政府没有这个财力，而且一些之前购房的业主也开始感到困难，长期的大规模补贴不现实也难以持续，后续的优惠支持政策需要更加谨慎。
可以想象，如果没有这些优惠支持政策，市场本就低迷，观望的人只会越来越多，这显然不符合促进房市健康平稳发展的目标，怎么办呢？
想起上个月国务院常务会议专门部署房地产工作，“系统规划相关支持政策，有效激发潜在需求”，在多次刺激未能见市场反转后，后续可能还会有其他更有力的政策出台，对于购房者来说，目前肯定不用着急购房。原因很简单：
之前的购买力已大部分消耗，而在大力度支持政策出台之前，楼市的旺季并不旺，市场很可能还会持续下行。从这个角度看，开发商为了推动销售，可能还会增加折扣力度。
新房市场已经这样，二手房市场的业主心态也非常脆弱，如果你不急于用钱或者换房，可能不会急于出售，但如果情况相反，无论多么便宜都可能会出售。瀚海数据研究院的数据显示，今年第一季度法拍房数量达到了60.4万套，同比增长了192%，如果你不把房产变现用于还贷，可能会面临被拍卖和失信的风险。实际上，小区的价格之所以比新房跌得更多、屡创新低的一个重要原因是，部分业主由于各种原因无法还上房贷，或者家庭急需资金，为了尽快将房产出售，往往选择大幅折价。
买房不急的另一个重要理由是房贷利率实际上并非关键因素。即便未来降息，只要是按照约定的浮动利率计算，不超过一年通常都会自动降低。然而，房产本身的品质更为关键。
大家都知道，房地产经过二十多年的飞速发展，虽然也有部分高品质的住宅出现，但这部分房子的比例非常小，且价格昂贵，对普通人来说难以负担。大部分房子都是在“高周转”模式下建设，几年之内，设备就会老化，外立面会脱落，使得人们似乎又回到了“卖旧换新”的循环中。如何能让普通人也能拥有负担得起的优质住宅呢？
实际上，住建部的相关领导已经表明，未来将发展优质住宅的市场，不同消费层次的消费者都将拥有相应的优质房源。用通俗的话说，就是住宅建筑的品质将得到全面提升。根据住建部倪虹部长公开的调研情况，未来的好房子将包括绿色、低碳、智能、安全等特性，户型设计、建材和设备都将追求更高的标准。
据中国建设新闻网报道，未来的优质房源还将解决现有住宅寿命短、居住品质差、能耗高等问题。目前普遍使用的“剪力墙结构的户内承重墙”限制了室内空间，并且管线多布置在墙体内，这不仅构成了楼体的安全隐患，也给后期的维护和改造带来了困难，因此，未来的好房子将专门解决这些问题。这意味着未来的住宅，就像日本等国的住宅一样，即使居住几十年也无需更换。
好房子，作为房地产新模式的核心内容之一，住建部从去年下半年起已多次强调要推进优质房屋的建设，并且不断进行调研，积累建设优质住宅的素材和经验。无疑，优质住宅的时代即将来临。对于当前的购房者而言，深入人心的房住不炒理念提醒我们，如果已有住房，不妨再等待一段时间，未来的房子将与以往的产品大不相同，定能带给我们更优质的居住体验。所以，你期待未来的住房吗？
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