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今年一季度商品房销售额,同比下降27.6%,绝对规模相较2021年同期历史高点,下降了44%。按照这个数据推算,今年全年新房销售,大概只有9亿平方米左右。如果今年只有1000万人买房,每人买套100平米的房子,就有10亿平方米。这份数据已经很不好看了,全国14亿人口,愿意买新房的人连1000万都达不到。从世界各国来看,房价的下行可不是线性的,就像过了40岁,突然就感觉身体大不如以前。日本、欧美等国家,在房价下行阶段是先下跌一段时间,然后再度加速。昨天国家金融监督管理总局发布了统计,说是商业银行已经审批通过1.4万亿。现在其实还有不少的楼房还没交付,从2016年开始,开发商的商业模式,变成高杠杆、高周转。开发商拿地是贷款,材料商是贷款,施工方的钱也是分批给,而且还层层外包,到处都是杠杆。一旦资金链条出现问题,整个项目都晾在那里了。对于居民来说,啥也没做错,却受到了惩罚。
房子盖完了卖不掉,二手房交易市场的供给变多,需求更弱,会在社会形成更加不好的预期,引发更多的抛盘。现在已经从三四线城市扩散到深圳、南京这些一二线城市了,未来地方收储大概率会继续。1、租赁机构收购模式。这种就是地方国有企业,收购商品房转化为租赁房。比如重庆就是这么搞,收储的钱也不是自己的,是央妈贷给金融机构,金融机构再贷给地方国有企业。2、转化保障房模式。这种就是地方国企向开发商,或者居民收购新房或者二手房,资金源头同样是央妈。比如城中村改造或者基建需要征地,地方也不想和以前那样盖新的进行安置,这样太费劲,不如直接买已经建好的房子。广州增城区就这么搞。总的来说,地方要钱是没有的,这三种模式都需要央妈打钱。收储价格上,只有土地划拨+建安(盖房子的人工和材料成本)+不超过5%利润。这里注意哦,最主要的成本土地,不是按照地方拍卖的价格计算,而是按照划拨的价格计算,所以整体来说,收储价格的上限也很低。
现在有所的收储方案里,都是以整栋或者整单元进行收储,而且对配套设施、地段、交通设施甚至车位比都有要求。不可能这收一套、那一套的,而且还要挨个谈,成本太高了不划算。这些都方便就是已建成未出售的新建商品住房,烂尾和二手房都不想收。现在有些城市已经放开新房销售指导价,也是为收储做准备的。目前做收储,除了能减缓房价下行,其实也是为未来的租售同权做准备。现在租房只享受了“睡权”,教育等资源还没有享受到。如果未来租售同权,好的城市是不是就能提高租金,获得稳定的现金流。从某种程度来说,当地方卖地收入大减后,这种模式也是一种新的“税源”。
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