香港准一肖一码一码,一夜之间，房地产又开始沸腾了

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一夜之间，房地产又开始沸腾了

这两天房产市场的状况简直是混乱不堪，

有看涨的也有看跌的，有挤爆售楼部买房的，同时也有允许降价的，甚至是抛盘离场的，

总之就是在这一次救市大招之下，大家都开始躁动起来了，根本原因还是摸不清楼市脉搏，大家都不知道房价接下来是要涨还是要跌，涨，能涨多高，跌，底线又在哪？今天咱们就再详细聊聊房地产。

近期的救市大招，大家应该都知道了，

降首付、降利率、国家队开始下场收购商品房，这些政策肯定是有用的。但是它释放出来的信号更多的是向市场表明，国家还会持续性救房地产，这也是从2021年下半年以来一直所在做的事情，

唯一的区别可能就是，之前救房地产是奔着刺激经济走的，把房地产作为短期刺激经济的工具，但现在救房地产是奔着防范系统性风险，是奔着转型，稳定经济走的，

因为房地产快速发展的这二十来年积累了大量的风险和债务，从房企的暴雷以及房企的那些债务状况也能够窥见一二，

虽然都在救楼市，但本质目的不一样，看上去很拧巴，很复杂，但也没有办法，本质原因房地产是支柱性产业，

咱们天天说房地产的各种数据都在腰斩线，但他依然是一个10万亿级别的市场，这就决定了接下来的市场还是要救。

那么问题来了，517释放出来的这个所谓的救楼市大招，有没有用？要想搞明白这个问题，你就要先搞清楚，为什么现在忽然来了一次这样的大招？你搞清楚他的原因背景，你就知道他的目的是什么了，进而就可以判断有没有用？

咱们这一轮救楼市一直是有一个清晰的脉络的，总框架是防范化解系统性风险，这一点是毋庸置疑的，

每一次关于房产的大会防范风险，保交楼都是排在前列的，包括这次517新政，大篇幅的在讲保交楼，

所以这一轮救市的总框架就是防范系统性风险，而具体的执行细则就是要看楼市的低迷行情蔓延到什么程度有多严重？

在2023年上半年之前，楼市的低迷行情主要集中在二三线城市，表现就是销量下降，价格下降，开发商拿地意愿从三四线城市回撤，即使二线城市也主要是集中在主城区，郊区地块和低利润地块流拍率依然很高，同时伴随着大量的房企爆雷。

所以在2023年上半年之前对楼市的松绑政策也主要集中在二三线城市，随着销量和价格的不断下降，救市不断升级，降首付、降利率、放松限购。

而2023年下半年以后，楼市的低迷行情开始向一线城市蔓延，一线城市的销量和价格也出现了快速下滑，

所以下半年一线城市开始放开，执行认房不认贷，放松限购，而一线城市的松绑就意味着二三线城市几乎沦陷，

因此从2023年下半年开始，二三线城市已经是应出尽出手里的牌几乎打完，而进入2024年手里面还有牌的也就剩一线城市，这是底线，也是最后的防线，

回看整个救市过程给我们的感觉就是挤牙膏，因为救市的策略是楼市低迷行情蔓延到哪，我救哪，并没有主动出击，可能是担心房地产重走过去的老路，再次出现房价大涨推高泡沫，这也不符合防范化解风险的要求。

啰嗦了那么多重点来了，现在忽然出这样一个救市大招，

一是，很多城市手里面已经没有牌了，早已应出尽出，所以高层现在要发牌。首付突破下限，首套房执行15%，房贷利率同样取消下限，而自主调控权限给地方，增加地方手里面的牌。

二是，房地产进入2024年以后确实跌的比较厉害，一二月份数据各种腰斩可以勉强理解，比较每年这个时间点销量本身就是一个动荡期，更何况现在楼市本身就处在下行周期内，动荡幅度就更大了。

但是三四月份销量还是各种腰斩，这可是所谓的小阳春和金三银四，新房是量价齐跌，二手房的价格下跌速度也非常快，特别是一线城市，

国家统计局公布的四月份房价数据显示，一线城市二手房价格同比下降8.5%，其中广州的降幅更是高达10.2%，

要知道这还是统计局的数据，真实的情况，特别是一些老破小状况肯定更惨烈，再加上四月份的社融数据，很多都是负增长的，一二十年难得一见的事情，现在都出现了，

所以这样的市场你不出一些狠招，还在挤牙膏，这就不是防范风险了，这是想看房地产的烟花。现在楼市不出一些大招狠招，那才是奇怪的事情。

而这些大招狠招的目很简单，掐断1-4月份房地产形成的快速下跌预期，同时保住一定的市场销量，也就是保住一定的流动性，

最起码别让他轻易打破房地产10万亿级别的这个市场体系，否则的话不仅对于房地产的伤害性比较大，对于咱们整个经济体系伤害也比较大，毕竟房地产是产业支柱。

这就是这轮救市的大背景，有没有用呢？肯定是有用的，当然这个有用指的是改变当下楼市快速下降的预期和销量，而不是改变整体房地产市场的格局，

你要是把此次政策的重点放到改变整个房地产市场供需关系，让房价再次普涨甚至是大涨，那肯定是达不到效果的。

要是咱们的供需关系这么好改变，房地产的风险这么好化解，这些政策早就出了，那些为了去房地产泡沫震荡几年甚至是几十年的发达国家恐怕要哭晕在厕所了。

并且仔细分析这轮的救市大招，也没有想象中那么热闹，

首先是首付15％，看似很低，但是要知道在此之前咱们执行的是首付20%，早已经不是首付30%了，相当于首付只降了5%，

首付当初从30%直接降到20%，没有完全撬动市场，那从20%降到15%难道就可以完全逆转吗？

并且这还不是降房价，最主要的是你首付付的少，你贷款额就会高，这个账大家都会算，

所以这个政策对于市场而言，最主要的目的不是说能撬动多少需求，而是要告诉你为了救楼市，很多政策可能会打破底线，毕竟15%的首付，之前官方救市可没有公布过这么低的比例，

至于取消LPR下限，这个政策对于购房者而言肯定是好的，利率越低，你的购房成本越低，但这个政策其实在四月份的时候早已经吹过风了，

仅仅在四月份就已经有十几个城市宣布取消LPR下限，其中就包括青岛，福州，南昌这样的二线城市，

而在此之前早已有大把的城市突破LPR下限，比如郑州房贷利率早已经是3.45%，而南京在5月15日也把房贷利率从3.65%降到3.45%，甚至武汉今天把房贷利率更是降到了3.25%，

所以突破LPR下限这种事情，各大城市一直在做，效果肯定也是有的，毕竟能够节省一定的购房成本，相应的利率再次下调也会背刺很多存量房业主，估计又有一些人要提前还款了，但同时也会激发出一部分的置换需求，

不过这个政策最大的看点还是针对之前没有取消LPR下限的强能级城市，这些城市如果房贷利率也直接跳到3.45％或者3.25％，那很多人真的就要激动了，特别是之前本身降幅就比较大的一些房源，再大幅度下降利率，租金回报瞬间就提升了。

至于降低公积金利率以及国家队下场收购商品房，短期来看影响范围也是有限的。

一是公积金的范围本身就小，并且还有贷款上限，

二是国家队收购商品房，确实可以解决一部分库存，问题现在是金额过小，并且以现在的租金回报率来看，大规模的收购对于很多城市反而是一种债务负担，

所以整体来看，这几个政策并不是所谓的瞬间扭转局面的超级重磅政策，更多的可能还是释放一种信号，接下来可能还会为救楼市出更多的政策，这一点比较重要。

至于政策发布以后，我看很多城市都在说销量大涨，售楼部被挤爆，个人感觉也在情理之中，

不要忘了咱们从430大会结束以后，松绑政策就没有停过，先是重点二线城市全面解除限购，然后是放松落户，紧接着一线城市也再次下场，放松限购，再叠加517新政，

这么多松绑政策，再加上针对的区域很多还是重点城市，不可能没有一点结果的。

但这几天的市场同时还存在着另一种声音，比如，成都部分网友投诉开发商恶意降价销售，半年的时间，房价从2.4万元每平方米，降到1.7万元每平方米，均价直降5000元，然而官方却表示属于市场调节价，包括李嘉诚现在在香港又开始七折卖房，

所以现在市场就是一个混乱阶段，但市场到底能不能企稳，最终还是要看，购房者愿不愿意买单，政策虽然是出了，但整体市场还是供需关系发生重大变化，还是买方市场，

所以接下来几个月咱们要更加关注居民的中长期贷款能不能增加，毕竟说那么多没有用，最终还是要落实到真金白银上，

个人感觉作用有限，能提高销量，但很难产生大的价格波动，说白了救市政策是给了，但是居民的预期特别是收入预期没有改善，特别是很多高薪酬行业又面临挑战，短期内又没有新崛起的风口行业，大规模创造高收入群体，

所以接下来，恐怕还是需要政策支持，慢慢修复。

同时这里也给大家一些买房建议，

一是，一定要衡量好杠杆，别被15%的首付给冲昏了头，现在很多行业挣钱的难度比前几年大多了，因此一定要考虑好家庭杠杆和你所在行业的收入预期。

二是针对投资人群，别以为现在房价下跌了，就是你抄底的机会，刚才咱们已经说了，现在救楼市的总框架是防范风险，同时刺激一定的流动性，没有任何一个政策表示要涨房价，并且以现在的趋势来看，即使房价能够稳住利率还有一定的下行空间，所以一定要考虑好。

三是，真的有需求必须要买的这一部分人群，尽量还是往大城市走，可能你感觉这是废话，但没办法，这就是现实。未来整体房价可能不太理想。但是肯定是有结构性上涨的，不过这种结构性上涨也是长期来看，短期咱们的房地产目标主要还是稳住，实现软着陆，

最后，我很期待接下来楼市还会有什么大招