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当下楼市最缺的是什么？是信心。
到处都是负面情绪，人们又悲观又迷茫。
不过，前几天我参加了楼市“预言家”——万科的媒体交流会，却听到了完全不同的声音。
作为行业龙头、人间清醒，万科怎么说？
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当天，万科董事会主席郁亮亲自跟媒体见面。
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他出场的脚步轻快，脸上也没有凝重的表情，神态平和。在现场，有很多犀利的提问抛给他。
但我万万没想到，他居然自己主动CUE到了下面这个“灵魂拷问”：
房子过剩了吗？
为了回答这个问题，郁亮先是提到了一组数据：
据第七次全国人口普查数据，2020年，我国城镇人均住房建筑面积达到38.6平方米，其中，城市居民约36.5平方米，城镇居民约42.3平方米；一二线城市的人均住房面积约34.3平方米。
然后亮明他的观点：
所谓的“过剩”，其实是我们的住房面积被“平均”了！
城市居民，被乡镇居民平均了。一二线城市居民，被三四线居民平均了。
深圳的人均居住面积只有21.8平方米（2022年数据），你能说深圳的房子过剩了吗？
而且很多人忽略了，这里的统计口径用的是“建筑面积”，也就是包含了公摊面积的。
如果折算成使用面积，我们的人均居住面积，仅仅相当于日本1980年代初的水平。
你想啊，随着经济增长，生活水平提高，我们的居住水平却停留在日本40年前的水平……
这显然是不可能停滞的。
更何况，有房子住≠住上好房子。当人们拥有了一件东西，就会想要更好的。
住房短缺的时代结束了，我们的住房需求正在从“有没有”走向“好不好“的阶段，标准在不断提高。
举个最简单的例子。
63%的城市住房还没有配备电梯，难道以后要让超过一半的老人每天爬楼梯吗？
以前大家买房，是买一个“家”，用来解决全家人的长期居住需求。
而现在，短期居住需求正在快速兴起。
前段时间，郁亮去看了西双版纳的旅居项目，发现大多数客户都是北方人，来这里避寒养生。
还有很多年轻人，租一个山清水秀、远离人群的民宿，静下心来搞创作。
郁亮预计，未来住宅建设的中枢值是10-12亿平方米。
依然是一个相当广阔的市场。
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市场是广阔的，需求是旺盛的，我们却要面对一个残酷的现实：今年到现在的新开工面积还不到7亿平方米。
投资额在跌，销售额在跌，房价也在跌。
对此，郁亮给出的判断是：
市场已经跌过头了。
一切都逃不过周期。一个超跌的市场，自然会产生向上修复的动力，而且往往
下跌越深，反弹越狠。
作为一个资深的长跑爱好者，郁亮选择了一个马拉松术语来形容当下的地产行业：
撞墙。
简单来说，跑步初期主要消耗糖原，大概跑了30公里以后，糖原基本消耗完，就需要燃烧脂肪来获取能量。但是脂肪燃烧的启动过程比较久，所以跑步者会出现体能跟不上的情况。
这个现象就是“撞墙”。
对跑步者来说，熬过这个最痛苦的阶段，就能继续获得能量跑下去。
对房企来说，光熬肯定是不行的，得想出路。
用郁亮的话来说，以后必须要学会赚小钱，赚慢钱，赚辛苦钱。
一方面，开发业务继续“苦练基本功”。
就拿交付来说吧。
今年上半年，万科累计交付房屋12.8万套，整体交付满意度维持了98.5的高分。在深圳、武汉等城市，甚至高达99.5分。
一封封满意评价的背后，没什么奇思妙想。看起来简单的动作，反复做重复做。
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另一方面，经营业务要扛起大旗。
长租公寓品牌“泊寓”，经过了十多年摸爬滚打，交了不少学费之后，终于在今年首次实现利润回正。
目前管理超过18万间，出租率95%左右，全行业规模第一。
为了降低成本，深圳的店长自学维修，刷墙换锁一手包办，建立起“维修8必会”。管家自渠开小红书引流，零成本获客。
物流板块“万纬”，多年来坚持建立高于行业要求的标准，把各个领域的世界500强、头部企业纳入客户名单。
各个业务板块，都不约而同地提到了一个词：不舒适。
无论情愿与否，房地产都要进入新的发展阶段。
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作为TOP3房企的掌门人，在当下信心极度匮乏的时刻，郁亮站出来出来表态，本身就很难得。
他说，短期有压力，长期有信心。质疑和反对的声音并没有因此变小。
一切仿佛5年前一样。
2018年，万科内部例会的一张现场照片流出，红底白字，满眼尽是“活下去”。
当时，不少同行看了嗤笑道，这是“哗众取宠，贩卖焦虑”。
毕竟，那时市场鲜花着锦，不少房地产商依旧在加杠杆的道路上蒙眼狂奔。
那一年，恒大高调宣布，要在3-5年成为：“世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团”。
融创老板孙宏斌，根本瞧不上所谓“白银时代”的说法，雄赳赳地怒怼：现在是“钻石时代”！
来自万科的预警，没人听得进去。
再这两年的排行榜，除了“铁打的万科”，房企头部阵营，已经发生了翻天覆地的变化。
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时至今日，对于还留在牌桌上的选手而言，“活下去”已经成了所有人的共识。
郁亮曾经形容自己是“猫头鹰的管理性格”，一只眼看风险，一只眼看机会。
五年前的悲观，五年后的乐观，都基于事实判断。
而不是被情绪裹挟。
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世界处在变化之中，但总有一些东西是不变的。
郁亮主动提到一次会面。
前不久，他在上海见了美国铁狮门老板。
这位地道的纽约人感慨说，每隔十年时间，就会有人说“纽约要不行了”。但时至今日，纽约依然是世界上最繁华的城市。
城市永远不会落幕。
郁亮借用了海尔集团的理念：“没有成功的企业，只有时代的企业”。
对开发商来说，如果跟城市同步发展，一定有机会。
所以我们看到，在土地市场，万科明显比去年更积极了。不仅重新出现在上海和成都，并且时隔四年又北京拿了一块好地。
今年前8个月里获取的32个新项目，全部位于一二线城市，占比甚至达到了100%。
今年以来，万科的投资强度悄悄增加了。从去年的22%左右，增加到了今年1-8月份的28%-29%。
正如上海交通大学的陆铭教授所说，人口向沿海、大城市（都市圈）和中心城区的集聚，将是长期趋势。
人在哪里，需求就在哪里。
楼市终将复苏，但未来只有大城市才有房地产。
在这个过程中，好的、稀缺的会变得抢手，价值会进一步得到凸显。差的、不稀缺的会渐渐无人问津，价值缩水也成了必然。
人往高处走，钱往高处流，向来如此。