王中王一肖一特一中开奖时间,一个简单的财务测算方法，判断房产价格是否被高估

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前些日子有专家说，我国的房地产价格现在已经没有“泡沫”了。我国不少城市这三年以来房产价格确实降了一些，有的下降幅度还蛮大。但每当关乎房产价格下跌或者房产“抄底”的新闻放出来，认为“还需再降”的评论居多。那么，专家的论断和老百姓的感觉，到底谁更准呢？有没有什么方法可以测算房地产的“内在公允价值”呢？

最近的一段经历让我开始思考这个问题，并且有了一个答案。也不知对不对，放在这里跟大家探讨。

前段时间搬家，我换了一个比之前租金便宜将近一半的房子。这个小区两房的房子售价跟我们深圳的房子价格差不多，但小区的平均租金只有深圳房租的2/3。想起上学时学习的股利定价模型里，有一个永续年金法，用分红来计算股票或者公司的内在价值。房地产归根到底也是资产的一类，如果将租金视为分红，也许正好可以计算出房产的内在价值，从而判断当前的价格是否合理。

这个公式非常简单，只要掌握了，通过了解小区房子的平均租金，只要会乘除法，甚至都不用纸笔，不用计算器，就能快速心算出房子的价格。

首先我们来看下永续年金的计算公式：P=D/i，P是资产价格，D是年度分红，i则是年度贴现率。

套用在房产上面，D用年租金替代，贴现率我们可以使用10年期的长期国债利率。有人肯定会说，怎么不考虑通货膨胀？因为一般来说，通胀会反应在房价上面，也同样会反应在利率上（虽然加息会有时滞），理想的状态下，分子分母同比变化，长期来看可以简化不用考虑。

现在分别以深圳和杭州这两套房子的价值测算来举例子：

深圳一套60平的房子，月租金6000元，年租金为7.2万元，用国债利率近似2%贴现，P=72000/2%=360万元

杭州一套75平的房子，月租金4000元，年租金4.8万元，用国债利率近似2%贴现，P=48000/2%=240万元

我去看了一下网上对应小区的挂牌价，发现深圳小区这种户型房子的挂牌价和我测算的价格差不多，而杭州的挂牌价普遍比我测算的高20-80万元，这是不是意味着深圳的房价调整得比杭州更快呢？

近两年在杭州租房，我发现杭州的租售比相对深圳较低，即卖价高、租金却相对较低，可能跟杭州的房产供应充足、人口密度相对较小、杭州市的教育、医疗等资源对省内其他城市的吸引力更强有关。

还有一个问题，我国房地产的使用权是70年，根本就不是永续啊！是的，如果按照70年来贴现，实际计算得出的价值还会更低。而且，现在的房产根本还就用不到70年，更别提像古时候那样什么一个大宅传三代了，要么住个十来二十年就转手了，要么就闲置等着推翻重建了，就算真到70年，大概率会“免费”续住，根据现在的建筑质量，恐怕可能都没有人愿意住了。

另外这个公式告诉我们，房产的价格本应和租金成正比，和利率成反比。这也很好理解，租金不用说了，就算是自住，租金也是机会成本。而利率呢？利率上升，房贷利息支出会上涨，会收缩房产需求，同时其他投资的回报率相对而言更高；利率下降，房产的保值和租金回报会更吸引人，从而价格会上涨。

还有一种论调，自住房产就不要考虑价格了，我认为并不是这样。钱只有这么多，没人想当冤大头吧？买菜还要比比价呢，购房前花几分钟算一算，这个房子到底值不值这么多价钱，很有必要。